San Isidro y su baja en la oferta inmobiliaria de viviendas

INFORME DE COYUNTURA INMOBILIARIA DEL DISTRITO DE SAN ISIDRO AL CUARTO TRIMESTRE DEL 2010 - INCOIN 4T 2010


Elaborado por la Consultora Inmobiliaria Tinsa. (bajada)

- donde se puede apreciar que cada vez hay menos demanda de viviendas - Lo interesante seria tener los datos sobre la demanda de los Locales comerciales existente, datos que no figuran en este informe, lo que demostraia la tendencia a que San Isidro poco a poco se vuelva comercial, y dada su ubicacion geografica central con respecto a los demas distritos de Lima Metropolitana, su futuro como distrito de alta calidad ambiental puede tornarse incierto, con la consecuente baja en la demanda y por lo tanto de los precios de las viviendas, y no sucediendo así con la demanda de los locales comeciales.

Sectorización del Distrito
San Isidro se ha dividido en cuatro sectores: El 13, 14, 16 y 22:
El sector 13 se encuentra delimitado por las avenidas Pezet, Camino Real, Cavenecia, el límite distrital con Miraflores desde la Av. Cavenecia y el parque de “La Pera” hasta la Av. Pezet.
El sector 14 lo está por las avenidas Pezet, Camino Real y los límites distritales con Lince, Jesús María y Magdalena del Mar hasta la Av. Pezet nuevamente.
El sector 16 está delimitado por las avenidas Arequipa, Aramburú, República de Panamá y el límite distrital con Lince desde la Av. Arequipa hasta la Av. Paseo de la República;
y el sector 22 lo está por las avenidas República de Panamá, Javier Prado, Guardia Civil, José Gálvez Barrenechea y el límite distrital con Surquillo desde la Av. República de Panamá hasta Gálvez Barrenechea.

NSE: Referencialmente, entre otras variables, se considera para el presente informe lo siguiente:

NSE A: Unidades con un valor de S/.350,000 a más;
NSE AB: Unidades con un valor de S/.200,000 a S/. 350,000;
NSE B: Unidades con un valor de S/100,000 a S/.200,000;
NSE C: Unidades con un valor de S/.50,000 a S/100,000 y NSE D, unidades con un valor de hasta S/.50,000.
Oferta de Unidades al 4o Trimestre 2010

En el 2010 la oferta total del distrito de San Isidro fue de: 909 unidades.
Durante el 4o Trimestre del 2010 la oferta inmobiliaria en el distrito fue de: 501 unidades (unidades disponibles más las vendidas) y estuvo principalmente dirigida al NSE A.

El total disponible a la venta al cierre del 4T 2010 fue de 401 unidades. (Gráfico 04)

La distribución de la oferta del trimestre por NSE se dio de la siguiente manera:
NSE A: (88.6%) 444 unidades.
NSE AB: (11.4%) 57 unidades.
NSE B, C y D: No registraron oferta inmobiliaria. (Gráfico 03)

Durante el 4T 2010 la relación entre unidades inmobiliarias disponibles y la oferta total fue de 0.80, por sectores fue la siguiente:

El sector 13:  0.90 (9 unidades: 10 unidades).
El sector 14: 0.81 (341 unidades : 420 unidades).
El sector 16: 0.74 (28 unidades : 38 unidades).
El sector 22: 0.70 (23 unidades : 33 unidades).

Ventas por NSE 4T 2010
Durante el 4o Trimestre del 2010 el comportamiento de la oferta por Nivel de los Sectores Economicos con respecto al trimestre anterior fue el siguiente:
Nivel Sector A: Las ventas decrecieron en -10.8% (de 102 a 91 unidades).
Nivel Sectores A y B: Las ventas aumentaron en un 50% (de seis a nueve unidades).
En los Sectores C y D: No hubo oferta inmobiliaria para estos sectores.

Durante los tres primeros trimestres del año (1T 2010, 2T 2010, 3T 2010 y 4T 2010) se vendieron en total 505 unidades inmobiliarias y entraron al mercado 339 unidades inmobiliarias.
La relación entre unidades vendidas y unidades ingresadas durante el primer semestre del año 2010 fue de 1.49 y la relación entre unidades vendidas y cantidad ofertada total ( 909 unidades) fue de 0.56.

El ratio para el primer caso y por trimestre fue de:
2008
3T 2008 de 11.30 (113 vendidas y 10 ingresadas al mercado)
4T 2008 de 3.17 (73 vendidas y 23 ingresadas al mercado)
2009
1T 2009 de 0.48 (177 vendidas y 371 ingresadas al mercado)
2T 2009 de 0.10 (78 vendidas y 665 ingresadas al mercado)
3T 2009 de 0.73 (270 vendidas y 370 ingresadas al mercado)
4T 2009 de 1.49(222vendidas y 149 ingresadas al mercado)
2010
1T 2010 de 1.85 (165 vendidas y 89 ingresadas al mercado)
2T 2010 de 4.26 (132 vendidas y 31 ingresadas al mercado)
3T 2010 de 1.35 (108 vendidas y 80 ingresadas al mercado)
4T 2010 de 0.39 (100 vendidas y 259 ingresadas al mercado)

En cuanto al número de colocaciones o ventas los registros de crecimiento fueron de:
2T 2008: +147.9%, 3T 2008: -37.6%, 4T 2008: - 35.4%,
1T 2009: +142.5%, 2T 2009: +122.9%, 3T 2009: +206.8%, 4T 2009: -17.8%,
1T 2010: -26.0%, 2T 2010: - 20.0%, 3T 2010: -18.2%, 4T 2010: -7.4%.

POR LO TANTO EXISTE UNA CLARA TENDENCIA A LA BAJA EN EL SECTOR INMOBILARIO DE VIVIENDAS EN SAN ISIDRO